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最近西安的土拍市场，火的一趟糊涂。一时间万元地像是白菜价，尤其是3月1号，浐灞连续6宗万元地，将整个市场推向高潮。天诞生8宗万元地，楼面价首破2万！回顾西安万元地，2年前的年3月，西安诞生首宗万元地。但整个年，西安的万元地都还只是在高新，全年一共3宗万元地。年，西安万元地开始走出高新，由3宗爆发至19宗，但主要还是集中在高新（11宗）、航天（3宗），其他版块只是零星一两个。而年，西安土拍像是成了地王制造机。1月29日，绿城摘得沣东能源金贸区.88亩住宅用地，综合楼面价元/㎡，溢价%。2月10日，曲江大明宫摘得曲江亩住宅用地，综合楼面价元/㎡，溢价%。3月1日。浐灞推出6宗住宅用地，参拍企业达到40家，最低综合楼面价元/㎡。仅仅31天，西安诞生8宗万元地，并将西安万元地总数刷新到31宗。如果算一个整体均价，年西安楼面价过万地块楼面均价元/平；年过万地块楼面均价元/平；年至今的过万地块楼面均价元/平；年至年的过万楼面价相差不大，到年有大幅度的上涨。总结起来就两点，一是万元地数量增多；二是万元地楼面价上涨了。还有一个特征是，到今年万元地几乎在限购区全面开花，每一宗都在刷新区域楼面价，也在冲击着市场预期，这种躁动，在3月1日6宗万元地后，更夹杂着恐慌。冷静之后，我们聊聊大家最关心的几个问题。02房价即将进入2.0时代，2.5W+或成门槛！首先是新房价格，这些万元地最后入市价格会在多少？目前西安31宗万元地中，2宗已入市并出备案价：招商臻观府，楼面价1.1万/㎡，精装高层售价2.5万元/㎡左右，精装小高层3万元/㎡；华宇锦绣长安，楼面地价是1.09万/㎡，精装高层1.9万/㎡，9/10F的小高层均价2.3万元/㎡。从华宇锦绣长安的备案价来看，均价在2.1万元/㎡，而这个地块还仅仅是刚破万，碰上今年1月份最严格的限价，这个备案价也就是刚保本。此外，有人给招商蛇口在浐灞拍得的那块元/㎡楼面地价的地块算过账了，预计项目入市后售价在3.6万元/㎡左右。可以预测其余30宗万元楼面地价地块项目入市后的售价。即使不考虑产品品质层面的提升，仅考虑到土地成本本身，就意味着你将会看到清一色的2.5万+、3万+！不过限价进入常态化的背景之下，此时最高兴的并不是高溢价拿地的开发商，而是已经上车的业主。特别是地王周边的二手房，现在西安新房整体还处于供不应求的状态，这些万元地短期内也不会入市，受“万元地效应”影响，受监管力度最弱的二手房房价势必会有一波上涨。03土地财政依赖高，供应稀缺催生高价地！万元地的集中井喷，其背后更多是反映的是西安对土地财政的依赖和政府的操盘策略。有报告显示，西安年土地财政依赖度排名第8，属于超高土地财政的依赖城市。而且是从年的38%，涨到年的%易居房地产研究院年地方政府对土地财政的依赖度报告另一方面，西安的土地供应相对紧张，年西安供应的宅地成交万方，比年下降了15%，供应的土地和近三年年均住宅成交量的比值1.3。　数据来源：各城市统计局及其他政府网站、CRIC对比成都、郑州、武汉、南京等新一线城市的土地供应都要少，这也推升了地价的上涨。04紧跟热点城市，新房市场高端化！那以西安的体量，能撑得起这么多万元地吗？我们横向对比下新一线城市。成都年全年拍出38宗万元地，年至年，成都已诞生宗万元地。　数据来源：成都市-年土地市场年报城市基本面更强的苏州，年拍出52宗万元地，全市住宅平均楼面价已经1.5万/㎡左右。无锡最高楼面价早在年就达到元/㎡，武汉、苏州最高楼面价破3万/㎡，厦门楼面价破5万/㎡。数据来源：统计局数据，房价行情网，城市土地市场年报这么对比西安的万元地，出现的时间、数量、金额其实并没有那么夸张。不过对比GDP差不多的合肥，就会发现西安人均GDP低于合肥，房价限价严格，新房价格比合肥低，但去年万元地数量却比合肥略高。以合肥参考的话，西安万元地的数量相对人口、产值、房价还是有一定透支的。此外，每次万元地出现，就有拿城市收入来衡量的，但现在万元地最后的市场，和城市的平均收入几乎无关。现在核心城市都在逐渐进入存量市场，主城区新房市场规模减小，已经逐渐变成中高端市场，看的是这个城市的高端购买力。05改善市场高溢价？小心被套牢！普通老百姓看着房价、地价突飞猛进忐忑不已，但房企抢地却凶猛异常。其实房企的操作主要还是疫情的影响。一方面，疫情后球货币放水，资金贬值，全球主要经济体的房价都面临大涨，房子成为抵御通胀的核心。对房企来说也一样，只要资金允许，优质土地储备当然越多越好。特别是曲江、高新高新、航天、沣东等核心板块。另一方面，疫情后呈现出明显的富人通胀，穷人通缩的现象，开发改善产品溢价能力更强。这点在二手房市场最直观，成交量高刚需社区，比如台北湾总价万左右成交量高但价格基本上不温不火，很难起到保值增值的作用。但是曲江中海凯旋门、金辉世界城的大户型改善房源，单价每个月涨近元/㎡，高新的学区房成交价更是到了8万的单价。数据来源：诸葛找房之前一直提的房地产市场要达到“高端有市场，中端有支持，低端有保障”，在限价越来越严格的情况下，高端改善产品的溢价空间显然会更大点。但需要注意的是：一，两三万的单价，西安有没有这么大的购买力支撑？说白了不是没有刚性需求，是结构性失衡，供应和产品不匹配；现在最大的担心在于，西安的高端购买力，究竟能否撑得起这么多项目，毕竟现在31宗万元地，从年到现在，2年也仅仅入市2个项目。二，买这些地王盘的有没有可能高位站岗？此外现在降杠杆，严格限价的政策环境下，高价地套牢的概率也不小，之前武汉、广州、厦门的地王也不乏这样的案例，一些地王甚至捂了三四年，也没法面世。在当前楼市管控越来越趋紧的环境中，西安的楼市热度也许还有空间，但也一定要敬畏市场。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇