房地产整体调控周期的到来,使得房地产企业在购置土地方面也变得谨慎起来,这直接影响到全国土地出让的情况,今年以来土地购置面积增速一直是负增长而土地作为各地政府财政收入的重要来源,企业在土地市场的观望情绪则进一步加剧了与各地政府之间的博弈

这些观点是根据房地产商会此前关于土地财政的研究报告作出的根据这些报告,10年前土地财政的占比不到5成,但去年就已经到了60%他认为,由于中国有个独特的土地金融,所以84城的土地抵押贷款到了7.6万亿元根据国土部网站公布的数据,去年销售价格是8.1万亿元,土地抵押贷款就7.6万亿元,所以形成一个独特的景观就是土地金融

“我们已经面临着十几家比较大的企业,最后政府给他们施加了很大压力,说2015合肥市一模成绩过去我们对你支持很大,现在你需要去买地,所以也在博弈,是不是底价买地”在昨天举行的一个房地产论坛上,全联房地产商会秘书长钟彬在演讲中如此表述,他主要围绕中国城市化运营和房地产企业未来策略展开

“几乎所有人都会谈一个问题,就是关于最后一公里,我们的社区带来的巨大的商业机会,我们都认为房地产的机会会从增量到存量,从开发销售到运营管理,运营感觉里面包括养老产业跟地产怎么结合,它是个服务业,包括旅游地产怎么盘活,否则全部会死掉”钟彬如是说

基于当前房地产的状况,钟彬表示,房地产要关注两个问题:上游土地供给制度的改革和房地产金融体制的创新,这两个不做顶层设计是有问题的;下游是关合肥市个人缴纳社保注的传统商务、智能化、物业管理上游是土地加产业加金融,下游是服务加管理,中间的下端是开发加销售

“最近我们去了很多城市做调研,最后他买地还不完全是来自于自身的意愿,很大程度上是来自于地方政府给它的一种压力,”钟彬说,“我们在做调研的时候,我们发现在投资意愿里面大幅度下降,他们讲了如果现在销售形势不太好的情况下,能不买的地都不去买,可买可不买的就推到以后去买,实在不行的,比如这块地一定要出让的,才会去买”

不过,这个社区如何走,或许也还没有清晰的模式

不过,他也表示,企业购地的压力并不完全是来自地方政府,上市公司自己出于业绩压力也是很大一部分原因

“还有合肥市社保个人登陆一个情况是银根、地根的互动效益,地价领跑房价,越跑越快”他说,房价和地价是非常相关的因素“房价的攀升促成了房价与租金的长期脱离,空置房遍地,促成了限购开发贷在很长时间是开发商的唯一渠道,所以就推高了房价,促成了限贷当初限贷、限购政策租金趋紧,催生了房地产基金等工具,促成了夹层融资,使金融市场、理财市场难以规范,其结果是推高了房价”

基于此,他认为,未来的商业模式一定是一种商业模式优化下的产业红利“所以从上游来讲,要关注土地、关心金融、关心产业,下游要关心服务与运营,传统商务,电商冲击和互联网采购机遇并存”钟彬说,“还有第二个是智能化、绿合肥新市政府大楼色技术和产业化的结合,也有很大的变革最后是物业管理,大数据时代的社区服务”

在谈到土地购置问题时,他表示,今年土地购置面积增速一直是负增长,不过有些大企业、上市公司要完成业绩还得去买地但是从市场情况来看,市场效益不好,所以政府也在囤地“到了现在来讲,市场越来越不好,(政府)也扛不住了,也得不断地释放土地”他说,所以年底很多企业都面临着买地的问题