自从做了房产之后，朋友聚会的保留曲目就是讨论房子。

“市场都这样了，房子怎么还不大甩卖啊？”，今年春节我不止听一个人说过类似的话。这才哪到哪啊，怎么就要甩卖了？

NO.1｜壹

这里是年的几组数据，行情没有好到爆炸，可也没有你想的那么差。

全国商品房销售均价约为元/㎡，住宅均价元/㎡，比年上涨了元/㎡。

如果我们将时间轴放大到最近20年，从年到年，全国房价逐年递增，从元/㎡涨到元/㎡，涨幅.5%。

（数据来源于国民经略）

全国商品房销售额亿元，历史最高。以全国13.95亿人口计算，人均购房金额元，占人均可支配收入38%。

全国商品房销售面积万㎡，历史最高。按照㎡/套计算，大概卖了万套房子。

全国土地使用权出让收入亿元，同比增长25%。

放在合肥，根据金刚石数据的统计，年合肥（市区、肥西、长丰）总交易金额.4亿元，而年是.2亿元，涨幅.97%。成交面积上，合肥以%成交涨幅排全国第一。

对于现在的局面，我更愿意理解成多赢。

首先，地方财政依靠土地出让获得充裕的资金反哺城建；

其次，新房网签加快，开发商资金链得到保障，才能继续拿地盖房；

最重要的是，老百姓愿意把钱投在房子上，元/㎡的房价涨幅也在正常范围。

NO.2｜贰

现在的挑战是：

1.首先是大环境上，我们的经济增速和消费增速都在下滑，老百姓手里的钱少了，可以花的钱更少。

人口的出生率达到近40年以来的最低值，年出生人口万，比年少了万人，比年少了万。

全国的城镇化率已经来到59.6%，离70%的城镇化率红线已经越来越近，依靠大规模城建带动房地产的路子走向窄胡同。

2.就合肥市场来看，从去年3季度遇冷后，现在市场还没有缓过劲来。

昨天是新年开工第一天，我去肥东踩盘，除了个别红盘还可以正常走量，大部分项目“返乡置业”的成绩并不太好，有的品牌项目一年的业绩还不到1个亿。

3.政策端“托而不举”会是常态，大涨和大跌都不值得期待，不会出现的。

开发商闭着眼卖房，购房者闭着眼买房都能挣钱的时代的确过去了，楼市进入平稳的下半场。可这并不意味着楼市从此再没有机会，而是说相比于上半场，风险大于机遇，不确定性大于确定性。

NO.3｜叁

至于现在是买房时机，还是卖房时机？在市场还没有出现拐点之前，当然还是买房时机。

现在买房，首先是选对区域，选对了区域和板块就成功了一大半，这一点前些年买滨湖和政务区的投资客应该都清楚。

合肥的西边和南边，依然是置业的首选，原因有两个：

1.并不是说东边和北边不具备投资潜力，而是合肥城市的发展重心是往西、往南的，区域的能量级更高，未来的上限也更高；

2.合肥人偏爱在蜀山、高新、滨湖、政务、肥西买房，这些区域的购买力更充裕，价格承受能力更强。

项目的比较中，价格优势相当明显的项目一定是首选，比如比周边新房或二手房便宜0元/㎡以上的。

符合这个条件的都是各区的限价盘，都不太好买，比如：

高速时代公馆：预计3~4月份加推5#楼，主力户型99㎡、㎡，备案价元/㎡。

云谷：预计3月份加推2#楼，面积㎡、㎡，目前正在认筹，认筹金10万，毛坯部分最低3成首付，装修费要求全款。

信地华地城：预计将在2月底开盘，均价1.04万/㎡。推出10#、11#是项目最后2栋高层。主要户型中间户86㎡边户98㎡。

包河区高铁都市花园和滨湖龙川里剩余楼栋不多，毛坯高层均价1.6万/㎡。

其次是楼盘品牌和品质，当然价格会高一些，但是随着城市的发展，改善房的缺口会越来越大，这类房子适合长期持有，以时间换空间。

对于段位高的选手，可以试着在二手房淘金。2月份合肥二手房均价元/㎡，比1月份上浮11元/㎡，仍然处于1年内的低谷，靠近地铁的次新房、有优质学区的小房子可以







































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