合肥政务区房价要往4万撸！捅破天花板的就

扒皮合肥房地产十五年红黑史

扒皮板块：政务区

扒皮房企：恒大、融创

今天我想和大家谈一谈政务区的国内10强房地产企业联袂为政务区奉献的五重大礼和合力力将合肥政务区推向巅峰的黄金7年！

当年恒大首个项目还请来了范冰冰

右为落网的原蜀山区区长

年底如日中天的广州恒大在合肥出手了，以万/亩创造了当时的合肥政务区地王，也就是后来赫赫大名的合肥恒大华府项目。万达和保利基本是同期入驻政务区，万达为政务区带来了合肥第二个万达广场，保利则为合肥政务区奉献了合肥首部作品——保利.香槟国际。在恒大、万达、保利基本成型后，合肥政务区已经整体框架完全落成，一个全新的、时尚的、科学的合肥史上最宜居区域呈现了。

华润.凯旋门（万象城）则是政务区的锦上添花之作。华润将其下最高档的万象城系列引入了合肥，此作品拔升和升华了政务区乃至合肥商业综合体的档次和境界。万象城和万达广场的业态经营定位是有着明显区别的。首先万达只能是大而全，但是万象城在此基础上集萃了品牌和品质，万象城对目标客户消费层次锁定也是更精准。万象城更像是引领合肥商业综合体的风向标，万达广场则是不免有堆砌业态之嫌。

年恒大在合肥之外的城市也是屡屡攻城拔寨，拿下不少地王项目。但是恒大激进的发展模式是有隐患的，那就是恒大当时的模式是以中国整体房地产市场、金融体系向好向上为长期假想的，也就是当时的恒大寄希望于中国房地产市场可以长期保持旺盛购买力。那时的恒大寄希望于所有旗下项目的快速开发、快速销售回笼资金，然后以销售回笼资金来和各个地方政府进行分期土地资金缴纳。当时的恒大正积极谋求上市路演，上市募集资金也是当时恒大寄予厚望的融资途径。。。。。现在看来那是的恒大是过于激进了，是非常冒险的。那么一旦国际经济形势上有所波动，恒大会立刻出现资金链上的捉襟见肘。

果不其然！年夏季以美国“两房”为开端的全球金融危机席卷全球！。

如果那时候有在中国上市房地产企业工作的朋友应该会记忆犹新，当时的中国上市企业基本都蒙受了市值蒸发一半的厄运。

年的下半年是中国所有房地产企业最不堪回首的岁月，绿城和恒大应该体会最深了。绿城也是第一次低下了高傲的头，以转售项目或谋求引入项目投资等方式，有惊无险的度过了危险的。而恒大则境遇更凶险，因为恒大其时有大量应付未付的各地拿地之土地款支付压力。

糟糕的中国房地产市场形势已经不能实现房产商快速销售的计划了。而全球金融危机的到来，导致正在谋求港交所上市的恒大整体市值被大大低估。恒大那时的上市步伐也不得不搁浅了，几重重压之下恒大的资金链终于捉襟见肘。但是关键时刻恒大董事长许家印先生以钢铁般的意志逐步扭转了局势，国家宣布启动的四万亿元刺激经济计划也一定程度上挽救了恒大，逐步实现了恒大的逆袭和超越。

记得年下半年合肥有不少资金链紧张的房地产项目谋求脱手转让，我也第一次在办公室看到了合肥恒大华府的待合作转让的材料。但是评估分析之后我们放弃了。因为合肥恒大华府的定位是高端项目，而且工程形象进度基本已达到地面七层左右。按收购标的来说，这不太符合优质资产的价值。而且在当时的严峻房地产形势下，市场回暖尚有时日，收购这样的高端项目风险太大了。

在年底国家宣布启动的四万亿刺激经济计划挽救了奄奄一息的中国房地产，这四万亿经济振兴资金现在看来至少有一万亿投在了房地产市场。如此之巨的投资额度，除了制造很多央企地王奇迹之外，对房价上涨也是起了不光彩的推动作用。。。中国消费者的厄运也再次随之到来了。。。渡过危机的中国房地产开发商们即将开始变本加厉的报复性房价上涨了。

至于拿下政务区地王的中国融创，其历史可以追溯到年的中国顺驰地产，现今的融创董事长孙宏斌其时为顺驰地产董事长。在年某房地产论坛商，顺驰董事长孙宏斌当着王石的面，大谈特谈顺驰年销售亿元的目标。王石提醒说：“小孙要注意风险啊。”

所谓“顺驰模式”,即年国家施行土地“招拍挂”政策后孙宏斌制订的一系列快速扩张计划。其特点是不惜以极高价格拍得土地,在预付小部分定金后,再以尽可能快的速度启动项目建设,迅速推向市场,以销售抵偿所欠土地款及银行贷款。这一战略,令顺驰常以超过招标价值两倍的代价抢得稀缺地块;如年9月,以5.97亿元拍得石家庄大马村;年12月,以9.05亿元买下北京大兴黄村卫星城地块等。通过不惜一切代价拿地,顺驰在短短两年时间内,迅速扩张至全国十余个省、数十个项目,但从始至终一直遭受业界对于其资金状况的种种质疑。时至年,接踵而至的挫折终令顺驰危机爆发。

一方面,宏观调控政策出台,市场一度陷入观望;靠迅速销售回笼资金来偿还高价土地款及银行贷款的“顺驰模式”,首当其冲地受到冲击。

当年1月,顺驰再以27.5亿元天价获得苏州工业园区万平米项目,但后来证明,这块令人羡艳的黄金项目——凤凰城,却成为压在早已绷紧的顺驰资金链条上的一块巨石。历经两年多开发,凤凰城才建成十多万平方米楼盘,其余仍为未立项地块,尚欠土地出让金达20余亿元。同时,与凤凰城相仿的一系列项目亦出现类似境况。

为了维系资金链条,顺驰开始其上市融资计划。年8月,由香港汇丰银行保荐,顺驰中国赴港上市聆讯。但行至中途,突然中断,筹备半年的上市计划由此搁浅。顺驰对上市未遂的公开解释是“地产股市场环境不佳”,“难以体现公司价值”,但这并不能令人信服。

从顺驰内部了解到的另一种说法是,香港汇丰发现顺驰盈利能力欠佳,且与顺驰此前向其公布的业绩有诸多不符之处。

顺驰上市失败,将孙宏斌逼至墙角,顺驰自救出路已只剩出让股权一条路。有分析指出,摩根在审计中发现顺驰利润率较低,仅为5%—6%,且负债较高,担心其投入收益难以保证。但此种分析并未得到摩根方面证实。孙宏斌在谈判失败后,则公开抱怨与摩根的谈判反而延误了顺驰调整的时期。

年初,伴随内部人员及公司结构的调整,资金困难的顺驰开始寻求以增资扩股的方式引入资金的途径,并尽量保留了顺驰项目的完整性,否定了依靠出卖项目或土地、解决资金难题的方案。在引入路劲前,顺驰完成其最后一次资产调整,南京顺驰并入融创旗下。

融创是孙宏斌年为筹备上市而成立的公司,但与顺驰的关系一直扑朔迷离。亦有猜测认为,顺驰不动产同样在为负债累累的顺驰中国频频输血,但这些猜测均为顺驰一再否认。年,同样面临巨大资金压力的顺驰置业,成功从软银（此软银为阿里巴巴马云伯乐也）与凯雷获得万美元私募基金。并更名为顺驰不动产网络。孙宏斌继而与摩根士丹利积极洽谈私募计划,摩根士丹利亦有意以7.5亿元购买顺驰20%股权,并设定了比较苛刻的赢利要求。但在交易已近达成之际,摩根士丹利突然决定退出,原因至今不明。

外界的一切猜测终于以年的香港路劲宣布以12.5亿元接手中国顺驰而划上句号。

年底高调杀入合肥政务区的中国融创，以万/亩的价格抢下合肥政务区地王地块。按照外界推测和融创自述，合肥融创壹号院将打造为合肥有史以来的豪宅标杆。但是我是心存疑虑的，因为融创虽然屡屡创造快速发展扩展奇迹。但是豪宅项目是需要时间累计、经验历练、管理升华才能磨砺出的精品。

因为绿城董事长宋卫平多年前就总结过：“中国做豪宅的开发商只有三家。一是星河湾，要比我们绿城强一点，还有就是龙湖，和我们绿城旗鼓相当。”

且让我们拭目以待中国融创的壹号院项目究竟能把合肥豪宅升华到什么境界。

连载第8篇·静等下期分解·深扒合肥板块中坚楼盘