前言：

根据某壳的数据显示，合肥的二手房挂牌量于年3月28日，正式突破套大关，且，每月还以套左右的新增挂牌量激增。

事实上，这仅仅是某壳平台的二手房挂牌量而已，如果加上其他未在某壳挂牌的二手房，合肥的二手房库存量，肯定早就超过去了套，可见合肥的二手房确实不好卖。

记得年的把九月份，合肥的二手房挂牌量为套左右，短短半年时间，二手房挂牌量增长了套左右。

第一，瑶海区的二手房挂牌量最高，挂牌量为套左右；

第二，蜀山区的二手房挂牌量为套左右；

第三，庐阳区的二手房挂牌量为套左右；

第四，包河区的二手房挂牌量为套：

第五，滨湖新区的二手房挂牌量为套；

第六，经开区的二手房挂牌量为套左右；

第七，新站区的二手房挂牌量为套左右；

第八，高新区的二手房挂牌量为套左右；

第九，政务区的二手房挂牌量为套左右；

肥西，长丰，肥东的二手房挂牌量分别为套，套和套。

根据以上的数据可知，四大老城区的二手房挂牌量基本差别不大，五个新区中，政务区和高新区的二手房较少，三县中，肥西和长丰的挂牌量差别不大。

第一，从房价上来看。

西南的房价，是合肥房价最高的地方，未来刚需上车的门槛越来越高了，现阶段的主要购房群体，以改善型和投资型为主，特别是高新区和滨湖新区，投资型购房群体占比最高；

而东北部的房价，是相对较低的，主要以刚需购房群体为主，房价最低的为北城新区，此次为肥东，新站和瑶海区，其中，新站区和瑶海区，也是合肥限购升级之后，成交量最大的地区。

第二，从土拍市场来看。

西南部土拍市场极其火热，特别是滨湖新区，3月17日的合肥第一次集中土拍，五个地块，各自都有20多家房企竞争，全部价格封顶，且，全部进入竞品质阶段，其他十几个靠近西南部的地块，也基本都是封顶价成交，且进入竞拍品质阶段的；

而东北部的土拍市场就极为冷清，其中，新站区的六个地块，尤为明显，全部流拍，其他几个地段较差的地块，也流拍了。

第三，从新房分化来看。

新房市场的分化极为明显，地段较好的楼盘，品质较好的楼盘，去化率很高，特别是存在价格倒挂的楼盘，基本都会达到摇号标准；

而地段差，品质差的楼盘，去化率极低，销售难度大。

第四，从二手房分化来看。

从年下半年开始，合肥的二手房挂牌量节节攀升，二手房成交量暴跌，卖房周期明显变长了；

其中，地段好，品质好的次新房，只要价格存在一定的优势，还能快速出手；

而房龄老，地段差，品质差的二手房，确实是有价无市，如果想顺利卖掉，必须要有极大的降价幅度，否则，根本卖不掉。

根据以上的信息来看，现阶段，合肥的楼市分化是极为严重的，新房是地区分化严重，二手房的地区分化也极为严重，并且，品质楼盘和非品质楼盘，学区和非学区，老破旧和次新房的分化，都极为严重。

所以说，如果条件允许，资金足够，就去西南板块买新房；

如果资金不足，就去其他地区，买新房；

如果资金仅仅只足够买东北部地区的房子，那么，要么买新房，要么买次新房，对于没有学区的老破旧房子，能不买就别买了。

如果实在只能购买老破旧，那么，就买房龄尽量小一点，有地铁，有商圈的房子。

未来的楼市会越来越严重，不管是合肥还是其他城市，城市之间会分化，城市内部会分化，板块之间也会分化。

因此，现在买房不同于五年前十年前，随便买房都会赚钱的时代过去了，未来在哪里买，买什么样的房子，是非常重要的，如果房子选择错误，不仅仅不会赚钱，还会成为负担。

我一直强调的一点，买房的第一要素，一定是升值空间，如果房子没有升值空间，还不如不买房。