合肥写字楼发展现状之政务篇

近期同策咨询一区安徽公司研究部联合百瑞地产对合肥写字楼市场进行了深入的调查，对于合肥办公市场板块布局、历年供销情况、库存情况以及运营现状进行了详细的调研，本次主要围绕合肥写字楼的发展现状以及重点板块-政务区目前运营情况来进行报道！

1、合肥写字楼历年供销情况

合肥写字楼历年供销

-年，合肥整体市场写字楼供应量持续走高，年达到.56万㎡；而成交量有高有低，整体处于较为平稳的状态，平均每年成交70万㎡；整个市场呈现供大于求的态势。

年开始，合肥写字楼成交量首次高于供应量，分析成交量上升的主要原因包括：1、住宅市场成交异常火爆以及库存量持续走低，部分投资客户开始把投资选择放在商办市场；2、部分写字楼项目包装为公寓产品，致成交量大幅增加。

年合肥各区域写字楼库存情况

截止年5月底，合肥市写字楼库存量共套，达到万㎡。按照近五年年均成交70万㎡计算，需要近5年才能完成去化。

从各区域看，新站区为重灾区，将面临严峻的去库存考验。政务区、滨湖区、包河区、蜀山区也存在较大的库存压力，均达到40万方以上。

年合肥写字楼运营情况-空置率

马鞍山路、市中心、北一环、黄潜望等板块由于商办市场发展较早，同时依托于完善的交通条件，经营情况普遍良好，空置率在10%以下。

高铁板块由于绿地中心、美生中央广场等项目交付时间较短，导致整体空置率较高。

年合肥写字楼运营情况-租金水平

政务区、三里庵板块，写字楼档次较高，同时经过一定时间段的积累，商务氛围目前已完全成熟，并且拥有良好的商业配套，写字楼租金水平较高，其中政务区新地中心项目最高可达到90元/㎡/月。

滨湖区虽然受到政府政策倾斜，但起步较晚，目前尚未形成很好的商务氛围，多为银行、金融等大企业总部办公，因此租金水平较低，预计随着未来进一步政策、人口导入，租金有较大上涨空间。

年合肥写字楼运营情况-客户情况

从写字楼租赁客户的分布来看，政务、滨湖、三里庵是目前最吸引高端客户的三个板块。主要是由于交通导向、物业环境导向、政策环境导向。

2、合肥写字楼板块划分：

根据合肥目前写字楼发展现状、租金水平、客户情况以及写字楼物业等级，可大致将合肥写字楼分成以下几个梯队板块：

3、政务板块写字楼研究：

政务区板块概述

区域范围：西二环以东，金寨路以西，繁华大道以北，休宁路以南区域

区域描述：合肥市新政治、经济、文化、金融中心，合肥市政府所在地，是城市高端板块，价值最高，但区域未来无土地供应。区域内交通便捷，景观优质；写字楼集群程度高，设计优质，物业服务水平普遍高于合肥其他区域写字楼；作为合肥市现今以及未来较长一段时间内的商务中心，政务区板块将继续收到市场追捧。

运营现况：65-90元/平*月，空置率17%左右

政务区写字楼历年供销情况

年至年是政务区写字楼集中供应的时间段，呈现供过于求的态势

-年版块内写字楼呈现供销基本平衡的趋势，主要是因为新推售写字楼的速度已经小于整体的去化速度

年上半年，板块内无新的写字楼推售，消化的主要是前期库存

-年政务区写字楼存量以及去化周期

政务区板块写字楼库存压力较大，截止年库存约58万㎡，去化周期约3.7年

目前政务版块写字楼库存主要以50-㎡、㎡以上的面积段

政务板块成交客户情况

政务板块写字楼成交的客户主要是以个人投资者为主，占比达到66%

政务区由于写字楼整体发展的水平高，越来越多的企业选择自购写字楼办公；也有部分专业投资机构投资写字楼

-年政务区写字楼租金及增长率变化

从上表可以看出，年-年政务区板块租金线由年45元/㎡涨至目前的70元/㎡，整体涨幅达55.6%

未来几年内政务版块的写字楼租金会持续稳定的增长，预计年增长率大约在8%-10%

年开始，政务区写字楼租金增加幅度减少，一方面是由于该区域租金价格已经接近天花板，另一方面是由于政务区后期无新的地块供应，无市场刺激点。两方面导致其增幅放缓

-年政务区写字楼空置率变化

年-年由于政务区新交付写字楼较多，版块内空置率较高

随着政务区交通、商业配套的逐渐完善，区域内写字楼也成为合肥市各大企业入驻的对象，历年的空置率逐步降低，整个区域内写字楼入住率近几年较佳，预计政务区板块未来几年整体的空置率在5%-10%左右

-年政务区写字楼租赁客户变化

政务区写字楼主要客户以房地产、金融/投资/保险、创意/文化/传媒等为主，占比约40%，且历年有增长的趋势

由于政务区域的租金线以及整体的增长幅度，越来越多的中小企业、或者教育培训类需求大面积的企业接受不了板块租金，选择外溢至其他租金相对便宜的区域选择办公

-年政务区写字楼租赁产品变化

政务区租赁产品面积还是以50-㎡为主；但是近几年受到租金价格的影响，中小企业外溢至其他区域的比例逐渐增加，该面积段客户租赁需求一直呈现下降的趋势

随着政务板块写字楼定位以及配套的逐渐完善，-㎡、-㎡的客户需求逐步增加。㎡以上的客户群体比较集中，近几年涨幅没有太大的变化

政务区代表写字楼案例研究-新城国际

新城国际供销走势图

新城国际目前去化产品主要以-㎡、-㎡为主，占比分别接近30%

㎡以上的产品去化速度较慢

新城国际购买客户用途

新城国际写字楼成交的客户主要是个人投资以及企业自购为主

新城国际租金变化情况

新城国际写字楼租金水平与整个政务区板块租金水平基本一直，保持在一个比较高的租金价格线

租金增长率保持在较高的速度，年均增加率超过10%

-年由于租金价格接近天花板，写字楼租金增长率有所下降

新城国际空置率变化情况

年、年新城国际A、B座写字楼已经投入使用，整体入住情况较好，空置率较低

年新城国际C座集中交付，导致项目整体空置率出现大幅上升，通过大概半年的招租运营时间，空置率逐步下降；目前新城国际整体空置率在5%左右，运营情况良好

新城国际入驻客户情况

新城国际入驻客户还是以金融/投资/保险、创意/文化/传媒、房地产类客户为主，客户的等级较高

政务板块-板块总结

政务版块写字楼目前呈现供大于求的态势，后期无大规模的写字楼供应，会在一定程度上转变供需失衡的状态

板块目前写字楼库存约58万方，去化周期大约三年

政务板块目前成交的主要产品集中在-㎡以及㎡以上的大面积户型

成交客户主要是个人投资者，自购企业也占有相当大的比例

写字楼租金线在65-90元/㎡*月，是合肥价格天花板；租金年增长率约10%

由于近期写字楼新项目交付较多，拉升了区域整体空置率，写字楼空置率在17%左右

租赁的产品主要集中在-㎡

政务区写字楼租赁客户多为中高端客户，小企业无法接受版块内租金水平，越来越多的企业外溢至其他区域

关于合肥政务区板块写字楼目前市场的整体情况大体如此，下期将对马鞍山路板块写字楼整体情况进行介绍，请大保持







































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